מבוססים על סקר שנערך בהזמנת רשות מקרקעי ישראל*

אין מספיק פתרונות דיור ייעודיים המתאימים לצרכי בני המעמד הבינוני. ברמה התכנונית מתחיל שינוי לטובה

מאת: ד"ר הדס שדר, המרכז האקדמי ויצו חיפה והפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון ואלה ברנד-אדל, אדריכלית, מרצה בכירה בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, בעלת משרד הרי ברנד אדריכלים המתמחה בתכנון לגיל השלישי ויועצת למשרד הבריאות;

ליד הסקר העלה שקיימת עליה בדרישה ליחידות דיור קטנות וכי מומלץ לשנות את תמהיל הדירות במבנה או בכמה מבנים סמוכים, כך שבתא שטח עירוני אחד, תהיינה דירות בגדלים מגוונים. כמו כן נמצא כי הגדלת השטחים הציבוריים והחללים המשותפים בתוך מבנה המגורים ובסביבתו תורמים לרווחת הדיירים

אתגר הדיור לבני הגיל השלישי

האוכלוסייה המזדקנת במדינת ישראל מציבה אתגר חדש בפני רשות מקרקעי ישראל. האתגר נוסח כצורך להמציא חלופות מגורים מתאימות לקשישים לעשרים השנים הבאות, תוך התמקדות בדיור בקהילה ובייחוד תוך מתן פתרונות למעמד הביניים, שכיום אינו יכול להרשות לעצמו להתגורר בדיור המוגן הפרטי והיקר, ואינו עומד בסף הסיוע כדי להתגורר בבתי האבות המסובסדים.

כדי לגבש המלצות תכנוניות חדשות, ערכה חברת 'תוכן תכנון כלכלה וניהול בע"מ' עבור רשות מקרקעי ישראל סקר לאפיון תכנון לדיור מיוחד. לשם כך גיבשה החברה צוות רב תחומי, הכולל מומחיות לנושא הגיל השלישי, מדיסציפלינות מגוונות: עו"ד רקפת שפיים; אדריכלית אלה ברנד-אדל (אדריכלית פאלאס מודיעין ויועצת משרד הבריאות לגיל השלישי); יולי גת, בעבר מנכ"לית רשתות דיור מוגן. מטרת הקמת הצוות הייתה לגבש המלצות תכנוניות לעשרים השנים הבאות. הצוות פרסם את מסקנותיו בשנת 2020..

פתרונות מגורים עתידיים

הפתרונות שגיבש הצוות נחלקו לשניים: לדיור בקהילה (דיור רב-גילאי המועדף על ידי רוב הזקנים) ולדיור מכוון גיל המיועד רק לזקנים. הרצון היה להרחיב את הפתרונות לדיור בקהילה לאוכלוסיית הקשישים העצמאיים, בבעלות משתנה: בעלות עצמית, שכירות ומוסדות מנוהלים.

1. דיור בקהילה

השאיפה של מרבית בני הגיל השלישי להתגורר בדירה בקהילה. מדובר בדירה מותאמת לאוכלוסייה מבוגרת ובה תקני נגישות בסיסיים: תנועה ללא מדרגות, מעברים ופתחי דלתות רחבים, חדרי שירותים מרווחים ומותאמים לכיסא גלגלים ורצוי גם חדר ייעודי למטפל צמוד למקרה שהקשיש הופך לפחות עצמאי.

הצוות פיתח חמישה דפוסים שונים של דיור בקהילה:

• דירה רגילה – דירה בכל גודל, לרוב הדירה ההיסטורית, מותאמת לצרכי הקשיש, ויכולה לאכלס גם מטפל צמוד.
• דיורית – דירה גדולה שיכולה להתחלק לשתי דירות: דירה בינונית ודירה קטנה, בת חדר אחד בלבד, עם חדר שירותים ורחצה ומטבחון (הדירה הקטנה מכונה 'דיורית' = Grany House). לכל דירה כניסה נפרדת. תכנון של דירה שכזו יכול ללוות את המשפחה לאורך מעגל החיים וההזדקנות. כך, כשהילדים גרים בבית, ניתן להתגורר בכל שטח הדירה הגדולה. עם התבגרות הילדים, ניתן לחלק את הדירה הגדולה לשתי דירות: הדירה הבינונית לזוג והדיורית לבן מתבגר / לעסק / למטפל צמוד. בשלב מאוחר יותר, בו יש צורך במטפל צמוד בדירה הבינונית, ניתן להשכיר את הדיורית ולממן באמצעותה חלק מעלות המטפל.
• דיור מותאם בהשכרה – דירה קטנה מרוהטת להשכרה המיועדת לקשיש / זוג קשישים ומטפל, המותאמת לצרכים הספציפיים. הדירה מהווה חלק ממקבץ של דירות קטנות המנוהלות על ידי יזם. על היזם לספק למעוניינים שירותים כגון: שירותי אבטחה, שירותי תחזוקה, אולם רב תכליתי לפעילויות תרבות כחוגים, חדר אוכל, מטבחון, שירותים רפואיים, בית כנסת ועוד. הדירות הקטנות אינן מיועדות לקשישים בלבד, והן יכולות להיות מושכרות גם לסטודנטים, לרווקים, למשפחת חד הוריות קטנות וכו'.
• דיור מותאם בבעלות שיתופית – דירה קטנה הנרכשת על ידי הקשיש. הדירה הינה חלק ממקבץ המכיל כ 30-50 דירות מותאמות ומנוהלת על ידי יזם, המחויב במפרט טכני ובהסכם שיתוף מותאם לקשישים, המסדיר את היחסים בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין היזם. דיור שכזה מתאים לקשישים המשתייכים לעשירון השביעי ועד לעשירי.
• מקבצי דיור למכירה – דירה קטנה, המהווה חלק ממקבץ של כ 30-80 דירות קטנות לגילאים מגוונים. הדירות נמכרות לקשישים על ידי היזם. הדירות הקטנות מותאמות לאוכלוסיית הקשישים והן נמכרות ללא הסכם שיתוף, כפי שפורט בסעיף הקודם, כך שכל דייר אחראי על התנהלותו בלבד. הפתרון מתאים לקשישים המשתייכים לעשירון שישי עד לתשיעי.

חשוב להדגיש כי שני הפתרונות האחרונים, מתנהלים במקבצי דיור קטנים של בניין משותף, עם או בלי הסכם שיתוף, ובעיקר נסמכים על השירותים שמציעה העיר. החל מרכישת מוצרים במכולת הסמוכה, המשך בתעסוקה בעיר וכלה בהשתתפות בפעילויות תרבות עירוניות, ושימוש בשירותי רפואה.

2. דיור מכוון גיל המיועד רק עבור בני הגיל השלישי

• דיור מוגן יוקרתי – כפי שקיים היום בשוק הפרטי. מדובר במתקן שבו כ 250 יחידות דיור ומעלה, המעניק היקף שירותים מקסימלי. יש לציין כי מעל 250 יח"ד מחייב חוק דיור מוגן שתהיה לפחות מחלקה סיעודית אחת בקרבת המתחם. בדיור המוגן הפרטי ניתנים כל השירותים באיכות גבוהה: מגורים, פעילויות תרבות; שירותי רפואה, בריאות וספא; אבטחה ותחזוקה; שירותי הסעדה; שירותי מסחר; פעילויות ספורט; בית כנסת ועוד. הפתרון מתאים לקשישים המשתייכים לעשירון התשיעי והעשירי.
• דיור מוגן מצומצם – מכיל כ 125 יחידות, מעניק היקף שירותים מינימלי ומיועד לעצמאיים בלבד. מתאים לקשישים המשתייכים לעשירון השישי עד התשיעי.
• דיור מוגן בסיסי או בר השגה (מסובסד) – מיועד לאוכלוסיות מגוונות: החל מעצמאיים וכלה בסיעודיים. השירותים יינתנו בהתאם לצורך. במתקן כ 250 יחידות דיור. היות ומדובר במתקן מסובסד, הפתרון מתאים לקשישים המשתייכים לעשירון אחד-שש.
• דיור מוגן קואופרטיבי – דיור מוגן שהמתגוררים בו, קשישים בלבד, רכשו את הדירות. המתקן יכיל כ 30-80 יחידות דיור, ויעניק לדייריו היקף שירותים בינוני. הדיירים באופציה זו יעדיפו לייצר את פעילויות התרבות בעצמם, לבצע בעצמם פעילויות העשרה כגון יוגה, הרצאות, משחקי ברידג' וכדומה, ולהתנדב לפעילויות בקהילה. הפתרון מתאים לקשישים עצמאיים המשתייכים לעשירון שש-תשע.
• דיור סיעודי במתקנים ייעודיים

המיקום העירוני

היות והסקר הוזמן על ידי רשות מקרקעי ישראל, אין תמה שהוא מכיל גם התייחסות לגדלי המגרשים שיש להקצות לפתרונות הדיור השונים ולמיקומם בתכנון שכונה חדשה. בכל הנוגע לדיור בקהילה, הרי שפתרונות המתייחסים לדירה ההיסטורית או לדירה גדולה שיכולה להתחלק לדירה בינונית ולדיורית – אין התוויות ביחס למיקום העירוני, ולא בכדי. הדירות יכולות להיות ממוקמות בכל מבנה דירות משותף. בכל הנוגע לפתרונות האחרים, המקבצים מספר יחידות דיור, קבע התחקיר גדלי מגרשים ייעודיים, שעל המתכננים לקחת בחשבון בעת תכנון שכונה חדשה. העיקרון הוא שככל שפתרון הדיור נמצא בסביבה כפרית – כך המגרשים מרווחים יותר, ומתאימים יותר לסביבתם המרווחת ועתירת הירק. בהתאמה, ככל שהסביבה עירונית יותר – כך המגרש שיוקצה לבנייה יהיה קטן יותר, והבנייה תאמיר לגובה.

המיקום של הפתרונות המרוכזים צריך להיות בקרבת שירותי בריאות, הסעדה, תרבות ומועדון קהילתי. מגורים המתאימים לזקנים צריך לתכנן בקרבת המרכז העירוני המסחרי ו/או מרכז התרבות העירוני, ובקרבת מגרשים המכילים מגוון שימושים, כמסחר, כמגורים, כגנים ציבוריים וכמבני ציבור. תובנה זו מסתמכת על היותם של בני הגיל השלישי, שעתותיהם בידיהם, הצרכנים המרכזיים של שירותי התרבות, וכן על השאיפה להקל עליהם למצות את יתרונות העירונית על מגוון שירותיה, בתא שטח קטן וקל להתניידות.

הסקר העלה עוד, שקיימת עליה בדרישה ליחידות דיור קטנות וכי מומלץ לשנות את תמהיל הדירות במבנה או בכמה מבנים סמוכים, כך שבתא שטח עירוני אחד, תהיינה דירות בגדלים מגוונים. כמו כן נמצא כי הגדלת השטחים הציבוריים והחללים המשותפים בתוך מבנה המגורים עצמו ובסביבתו תורמים לרווחת הדיירים. הדיירים יכולים לטעון את החלל המשותף במשמעויות קהילתיות (כחדר לחוגים) ואף לראות בו המשך של דירת המגורים (כחדר אירוח מזדמן, אם הדירה קטנה מלהכיל את האורחים הרבים). שינויים מבניים אלו יתרמו לאטרקטיביות של המבנה הן לרוכשי הדירות בני הגיל השלישי והן ליזם.

לסיכום

הפתרונות כיום – דיור מוגן מזה ובתי אבות מסובסדים מזה – מיועדים לשני הקצוות הסוציו-אקונומיים של בני הגיל השלישי: הגבוה והנמוך. לבני המעמד הבינוני, אין מספיק פתרונות דיור ייעודיים המתאימים לצרכיו, בייחוד בכל הנוגע לדיור בקהילה. הסקר של רשות מקרקעי ישראל ביקש לענות על חסך זה, ולפתח פתרונות דיור מגוונים לבני הגיל השלישי, בבעלות ובהשכרה, בקהילה ובשטחים ייעודיים. מאז פרסום הסקר בשנת 2020, אכן מורגש שינוי במגמות התכנון. תמהיל הדירות שרובו ככולו הותאם למשפחה הגנרית (זוג הורים ושנים-שלושה ילדים), השתנה והוא מכיל יותר יחידות דיור קטנות, המתאימות לסטודנטים, בודדים וקשישים. שינוי זה ותכנון הולך וגדל של מרחבים משותפים לדיירים, מקדמים את בנית המגורים של מחר. 

* המאמר מתייחס לפתרונות הדיור לגיל השלישי כיום ובטווח של עשרים השנים הבאות, כפי שנמצא ופותח בסקר. בתחקיר נסקרו פתרונות הדיור המוצעים כיום ופותחו פתרונות חדשים, בהתבסס על העדפתם של בני הגיל השלישי להתמיד במגורים בקהילה, ומתוך שאיפה לספק פתרונות למעמד הביניים.